凤凰策略 2025年第32周——典型城市商品住宅成交总面积环比减少2306%

　　本周监测的二十座典型城市商品住宅成交总面积124.73万平方米，环比减少23.06%。一线城市成交量均环比减少，深圳跌幅较小，减少8.93%，上海、广州、北京跌幅明显，在三到四成之间。其他城市中，4座城市成交量环比增加，大连由于上周基数较小，涨幅达337.62%，其次济南涨幅超过六成；11座城市成交量环比减少，嘉兴减少64.45%，跌幅居首，烟台、武汉、温州等6座城市跌幅在32%—40%之间。5座城市成交量高于前四（三）周平均水平，大连涨幅居首，为370.91%；15座城市成交量低于前四周平均水平，嘉兴减少39.04%，跌幅居首。

　　从成交量看，本周武汉、上海、成都在15万平方米上下，其他城市均在10万平方米以下，6座城市成交面积不到3万平方米。

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　　本周二十座城市土地总供应面积265.4万平方米，环比减少9.9%。其中经营性土地增加3.4%，非经营性土地减少14.5%。供应总建筑面积479.6万平方米，环比减少8.3%。

　　本周二十座城市土地总成交面积297.6万平方米，环比减少4.5%。其中经营性土地减少35.3%，非经营性土地增加10.2%。成交总建筑面积750.1万平方米，环比增加3.5%。

　　本周二十座城市土地总成交金额81.7亿元，环比减少50.3%。其中经营性用地63.6亿元，环比减少55.8%；非经营性用地18.1亿元，环比减少11.9%。成交楼面均价1090元/平方米，环比下降52.0%，成交土地均价2746元/平方米，环比下降48.0%。

　　北京发布《关于进一步优化调整本市房地产相关政策的通知》，提出进一步优化住房限购政策：符合本市商品住房购买条件的居民家庭在五环外购买商品住房（含新建商品住房和二手住房）不限套数，成年单身人士按照居民家庭执行商品住房限购政策。加大住房公积金贷款支持力度：借款申请人在本市无住房，且全国范围内无公积金贷款（含住房公积金政策性贴息贷款）或使用过1次公积金贷款并已结清的，执行首套住房公积金贷款政策；购买二套住房的，最高贷款额度为100万元，最低首付款比例不低于30%；借款申请人每缴存一年住房公积金可贷款15万元，缴存年限不够一整年的，按一整年计算；支持缴存人在提取公积金支付购房首付款的同时申请公积金贷款。

　　福建印发《福建省“好房子”设计技术指引（试行）》。指引基于《住宅项目规范》等国家标准，结合福建省气候、环境与资源条件，聚焦“好房子”项目在住宅建筑与居住环境的功能、性能等方面核心技术要求，设置建筑、结构、电气、给排水、暖通、燃气、居住环境等7个部分推荐指标，并按照住宅设计品质要求分为“基础类”“完善类”和“提升类”技术内容。

　　成都发布《成都市好住房设计导则（试行）》，导则的制定充分结合成都地区气候特征、地理位置及生活习惯，聚焦群众反映集中的痛点难点问题，并总结优秀设计经验，具有落地性、针对性和示范性三大特点。内容共分5章，涵盖总则、安全耐久、舒适健康、绿色低碳、智慧便捷，且将项目划分为基础类（适用于新建住宅）、提升类（适用于新建住宅）、改造类（适用于既有住宅）三类，分类提出设计标准。

　　太原印发《太原市物业服务项目“红黑榜”制度（试行）》，面向全市住宅小区物业服务项目建立“红黑榜”制度，每月动态调整并向社会公开发布。对“红榜”项目，将给予评优评先优先、选聘加分、减少检查频次等激励；年度内累计列入“红榜”3次和“黑转红”的企业，在信用评价中加分并公开表扬。对“黑榜”项目，主管部门将对企业法定代表人或项目负责人进行约谈告诫，取消年度评优资格，并责令限期整改；一年内3次列入“黑榜”的，由街道（乡镇）组织社区、业委会依法重新选聘物业服务企业。

　　温州优化住房公积金多项业务政策，其中提出职工夫妻双人缴存住房公积金的家庭，最高贷款额度提升至130万元；单人缴存家庭提高到80万元。购买家庭第二套住房，最低首付款比例从30%下调至20%；购买配售型保障性住房首付款比例不低于15%。住房公积金贷款人男性从最高不得超过65周岁调整为不得超过68周岁。优化灵活就业人员申请贷款连续缴存认定条件，在申请住房公积金开户或启封住房公积金个人账户时，可自开户或启封之日起往前补缴最多3个月，补缴月数计入连续缴存月数。申请无房提取住房公积金的，每月可提取额度提高至2000元，多孩家庭以本人申请时住房公积金实际月缴存额随时、全额提取住房公积金。

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　　7月居住价格同比、环比均上涨0.1%

　　国家统计局数据显示：2025年7月份，全国居民消费价格同比持平，环比上涨0.4%。居住类价格同比、环比均上涨0.1%，其中租赁房房租同比下降0.1%，环比上涨0.1%。

　　上海将加快城市更新步伐，2026年全面启动城中村整体改造项目

　　上海市住房城乡建设管理委表示，接下来将积极探索符合上海市实际的城市更新新模式新机制，加快城市更新步伐，推动城市高质量发展。以规划为引领，科学制定城市更新目标任务。加快可持续的更新模式探索创新，更好服务城市长远发展。制定《上海市城市更新行动方案（2026—2028年）》，在2025年全力完成第一轮三年行动方案任务基础上，进一步明确未来三年的重点任务和更新项目。如，明确在2026年全面启动城中村整体改造项目，2027年全面完成小梁薄板房屋改造，继续开展老旧小区改造，加快推动商业商务提升活力，促进产业用地提质增效、推动“一江一河一带”功能融合和品质提升，强化历史文化保护传承等。